Los ciudadanos de la Comunidad de Madrid necesitan ahorrar una media de 74.126 euros para acceder a una hipoteca y adquirir una vivienda, lo que representa el 26,65% del precio total del inmueble. Así lo revela un reciente informe de Qualis Credit Risk, que pone cifras al reto de acceder a la vivienda en una de las regiones con los precios más elevados del país.

El estudio toma como referencia una vivienda tipo de 80 metros cuadrados, con un coste medio en Madrid de 278.128 euros. De esa cifra, 55.626 euros corresponden al pago de la entrada (20% del valor del inmueble), y otros 18.500 euros se destinan a gastos de notaría, impuestos y trámites adicionales. A escala nacional, el ahorro medio exigido para comprar una casa se sitúa en 44.000 euros, lo que también equivale al 27% del coste total.

“La entrada se ha convertido en una barrera de entrada significativa al mercado hipotecario. Muchos compradores potenciales pueden asumir la cuota mensual, pero no disponen del ahorro previo necesario”, explicó Jaime Marín, director de Qualis Credit Risk para España y Portugal. En el ranking de provincias con mayores exigencias de ahorro destacan Baleares, Madrid y Barcelona, mientras que las cifras más bajas se registran en Ciudad Real, Jaén y Zamora.

La dificultad para comprar se traduce en un aumento de la demanda de alquiler, lo que ha provocado un incremento del 24% en los precios en los dos últimos años, según Idealista. El Banco de España advierte que el 40% de los inquilinos destina más del 40% de sus ingresos al pago de la renta, lo que supera los límites recomendados. Qualis Credit Risk reclama facilitar el acceso al crédito hipotecario como medida para ampliar la oferta y fomentar la emancipación juvenil, cuya media en España se sitúa en los 30,4 años.

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El mercado inmobiliario español cerró 2024 con los precios más altos de su historia, superando los valores alcanzados durante el boom de 2007. Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, el precio medio del metro cuadrado alcanzó los 2.164 euros, un 12,5% más que en la crisis financiera de 2008. La tendencia alcista ha afectado especialmente a las viviendas de obra nueva, con un precio medio de 2.265 euros/m², y a las de segunda mano, que subieron un 3% hasta los 2.039 euros/m².

Las zonas más afectadas por el incremento son la Comunidad de Madrid, Baleares y el País Vasco, donde el precio por metro cuadrado supera los 4.000 euros en algunas ciudades. San Sebastián lidera la lista con 5.708 euros/m², seguida de Madrid con 4.517 euros/m² y Barcelona con 4.483 euros/m². En Palma de Mallorca, el precio medio alcanza los 3.771 euros/m², mientras que en Bilbao es de 3.068 euros/m².

A pesar del encarecimiento, la compraventa de viviendas ha seguido aumentando. En 2024 se registraron 636.909 transacciones, un 9,2% más que en 2023, con un repunte en el último trimestre del año, donde se alcanzaron las 172.551 operaciones, la cifra más alta desde 2007. Además, se observa un cambio en la financiación: el 71,8% de las compras se hicieron con hipoteca, lo que supone un descenso de las compraventas al contado.

El endeudamiento hipotecario también ha aumentado, acumulando siete trimestres consecutivos de subidas, con un coste medio de 1.542 euros/m² en el último trimestre de 2024. Según la tasadora Tinsa, el crecimiento de los precios se debe a la estabilidad del empleo y la recuperación del poder adquisitivo, junto con una mayor facilidad de acceso al crédito tras la bajada de los tipos de interés.

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En noviembre de 2024, las operaciones de compraventa de viviendas en España aumentaron un 9% interanual, alcanzando las 60.913 transacciones, según el Consejo General del Notariado. En el caso de Madrid, las ventas crecieron un 19,5%, ubicándola entre las regiones con mayor incremento, junto a Castilla-La Mancha y Galicia.

El precio medio de la vivienda también subió significativamente. En Madrid, el incremento fue del 12,3%, superando la media nacional del 5,9%. El precio del metro cuadrado en pisos alcanzó los 1.955 euros, mientras que las viviendas unifamiliares promediaron los 1.311 euros por metro cuadrado. A nivel nacional, el precio medio se situó en 1.723 euros por metro cuadrado.

Evolución de las hipotecas

En noviembre, se aprobaron 29.464 hipotecas, marcando un aumento del 24% interanual. En Madrid, la cuantía promedio de los préstamos hipotecarios creció un 8,5%, situándose en 156.327 euros. El 48,4% de las compraventas de viviendas fueron financiadas mediante hipoteca, con una media del 72,1% del precio de la vivienda cubierto por el préstamo.

Variaciones regionales

En cuanto al aumento en ventas, destacan Castilla-La Mancha (20,5%), Galicia (19,5%) y Madrid (19,5%). Por el contrario, las comunidades con mayores descensos fueron Navarra (-13,4%), Canarias (-6,5%) y Baleares (-6,5%). En términos de precio, Canarias (18,8%) y Cantabria (16%) registraron los mayores incrementos, mientras que Navarra (-13%) y Galicia (-3,2%) sufrieron caídas.

Por otro lado, la superficie media de las viviendas creció un 1,5% a nivel nacional. Sin embargo, en Madrid disminuyó ligeramente en un 0,9%, en contraste con Baleares, donde las casas fueron un 8,5% más grandes.

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La Comunidad de Madrid registró en octubre un incremento del 62,3% en la firma de hipotecas sobre viviendas respecto al mismo mes del año anterior, alcanzando un total de 8.405 operaciones. Este aumento marca el cuarto mes consecutivo de alzas, consolidando una tendencia positiva en el sector inmobiliario.

Comparado con septiembre, el número de hipotecas formalizadas creció un 21,6%, mientras que el capital prestado para estas transacciones sumó un total de 1.870,88 millones de euros. Además, el total de hipotecas constituidas sobre fincas ascendió a 10.791, con un desembolso de 2.592,44 millones de euros en la región.

A nivel nacional, las hipotecas sobre viviendas subieron un 60,8% interanual en octubre, alcanzando 51.535 préstamos, la cifra más alta desde septiembre de 2010. Este incremento se acompaña de una leve reducción en el tipo de interés medio, que se situó en el 3,12%, su nivel más bajo desde abril de 2023.

El importe medio de las hipotecas sobre viviendas también experimentó un aumento del 7,3% interanual, situándose en 150.556 euros, mientras que el capital total prestado creció un 72,5%, alcanzando los 7.758,8 millones de euros en todo el país.

Con estas cifras, el sector hipotecario se beneficia de la moderación en los tipos de interés, tras los ajustes realizados por el Banco Central Europeo (BCE) en respuesta a la mejora de los datos de inflación.

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